Locação: abono pontualidade

Imóvel ainda é um bom investimento. Os que podem, além da residência própria, têm imóveis que geram renda através da locação. A locação é a cessão temporária do imóvel a um terceiro, seja pessoa física ou pessoa jurídica, mediante remuneração.

O contrato de locação é um contrato onde as partes podem, a princípio, dispor sobre a forma da locação, o valor a ser pago, o prazo. No entanto, a vontade das partes encontra limitações legais, pois essas não podem impor obrigações além daquelas permitidas legalmente e nem tampouco estipular renúncias de direitos.

A Lei 8.245 de 1991 rege as locações comerciais e residenciais e sofreu alterações em dezembro de 2009 através da Lei 12.112. As inovações visam dar maior celeridade ao processo judicial de despejo e adequar o contrato às práticas mercantis.

Uma das alterações foi a possibilidade de exoneração do fiador, o qual poderá fazê-lo por escrito, reportando-se diretamente ao locador e notificando o locatário de que não será mais o fiador do contrato de locação. Esta exoneração de responsabilidade por parte do fiador poderá ocorrer no caso de separação dos locatários, por exemplo. Se o fiador aceitou o encargo, pois levou em consideração a pessoa do marido e quem ficou na casa foi a mulher, o fiador poderá exonerar-se da obrigação. No entanto, responderá pelos encargos do contrato até 120 dias após a comunicação por escrito ao locador.

A Lei 12.112 trouxe algumas inovações, no entanto, velhas práticas ainda continuam no mercado, como por exemplo, o chamado abono pontualidade. Mas o que é abono pontualidade?

O abono pontualidade ou desconto pontualidade é o nome que se dá à previsão expressa, constante no contrato de locação, de um desconto caso o inquilino pague em dia o aluguel.

O abono pontualidade ou desconto é uma das soluções encontradas para evitar a inadimplência do locatário, se pagar em dia terá o desconto; se não pagar na data combinada, pagará o valor do aluguel sem desconto. Seria uma boa solução se no Brasil o número de inadimplentes não fosse tão grande e nossa legislação fosse mais rigorosa com o mau pagador.

Esse desconto, quando previsto, exclui do contrato a possibilidade de aplicação de multa se o locatário deixar de pagar o aluguel. A lei veda ao locador o uso do desconto com a multa se o locatário pagar o aluguel após a data combinada, por uma razão muito simples: o desconto nada mais é que uma multa prevista pela impontualidade. Se o locatário deve pagar 250 antes da data combinada e 300 após a data, é óbvio que pagou na realidade a multa de 50 pela impontualidade.

A jurisprudência já pacificou que o desconto tem natureza de multa moratória e, por essa razão, não podem existir, no mesmo contrato, a previsão de desconto e a multa moratória. A multa tem por objetivo impedir a impontualidade e não serve de fonte de renda para o locador. O objetivo do locador é receber o aluguel e fazer com que o locatário pague em dia até a data do vencimento.

Embora a prática seja proibida, não é incomum encontrar no mesmo contrato o abono pontualidade e a multa moratória, no entanto, esta última será considerada como inexistente, interpretando-se o contrato a favor do locatário, o qual poderá ainda ser indenizado se a cobrança for excessiva.

O locador deve evitar esse tipo de desconto pontualidade estipulando o valor justo do aluguel e optar pela multa moratória, evitando dores de cabeça futuras. As partes podem estipular as cláusulas que lhe convierem, desde que não contrariem a lei, e as cláusulas que visem excluir direitos serão consideradas nulas de pleno direito.

Na dúvida, antes de assinar o contrato, o melhor é sempre consultar um advogado.

Direito à vida

A novela Escrito nas Estrelas além de abordar o tema da espiritualidade, no ano em que o médium mais conhecido do Brasil, Chico Xavier, completaria 100 anos, traz também uma questão muito polêmica: a possibilidade de gerar filhos após a morte do pai. Na ficção, é óbvio, tudo pode, mesmo que seja contrário a ordem jurídica do país. Mas será que essa possibilidade existe?

O Direito, embora pensem alguns, não é um conjunto de regras estáticas que regulam a vida do cidadão. Embora com certo atraso, o legislador, procura sempre ao longo do tempo, acompanhar a evolução social e científica. Quem poderia imaginar que um dia estaríamos discutindo a possibilidade da viúva engravidar do marido morto! Parece coisa de ficção científica, mas não é.

Nosso legislador, acompanhando o que já estabelecia o Código Civil de 1916, não deixou ao desamparo aquela situação em que a viúva, logo após o falecimento do marido, descobre que está grávida e, portanto, para evitar falatórios de comadres, e da própria família estabeleceu um prazo para essa presunção, ou seja, a criança deverá nascer nos trezentos dias subseqüentes à morte. É a chamada presunção legal. Não adianta querer imputar a paternidade ao falecido se nasceu quase um ano depois do falecimento do genitor.

Hoje em dia, outro problema surgiu. Sabemos que muitos casais não podem ter filhos naturalmente e para isso recorrem aos métodos científicos disponíveis e aceitos no Brasil, através da chamada inseminação artificial. A legislação civil, disciplina o assunto no artigo 1.597 do Código Civil.

Para que se entenda, em linhas gerais, a fecundação homóloga é o procedimento genético onde o sêmen do marido e óvulo da mulher são usados para a inseminação artificial. Na heterológa o sêmen de outro homem é usado na mulher, com o consentimento do marido. Enquanto os cônjuges estão vivos não há problema algum, mas se o marido morre, começam os conflitos.

O atual Código Civil inovou e o legislador acrescentou mais três casos de presunção legal de paternidade. Segundo a lei, presumem-se concebidos na constância da sociedade conjugal os filhos havidos por fecundação artificial homóloga, mesmo que falecido o marido. Presume-se ainda o estado de filiação a qualquer tempo, quando se tratar de embriões excedentários, decorrentes de concepção artificial homóloga e havida por inseminação artificial heteróloga desde que tenha prévia autorização do marido.

Quando se trata de fecundação artificial homóloga, boa parte da doutrina, pois a Jurisprudência não se firmou ainda, entende que é necessária a prévia autorização por escrito do falecido para que a viúva possa utilizar o sêmen e engravidar após sua morte. No entanto, a lei é omissa nesses casos e só é expressa quanto ao pedido de autorização por escrito, quando se trata, de inseminação heteróloga.

No caso da novela Escrito nas Estrelas, segundo nossa legislação não haveria possibilidade jurídica que amparasse o pai do falecido eleger a mãe do neto ou neta e proceder à inseminação artificial. O avô não tem nenhum direito assegurado por lei para fazer inseminação artificial na namorada do filho e ter um neto. Mas na ficção tudo é possível.

Na vida real, a possibilidade da mãe querer ter um filho do marido morto por inseminação artificial homóloga é possível, não importa há quanto tempo o marido faleceu. Aliás, um caso bem interessante será decidido em breve pelo Tribunal de Justiça de São Paulo: o casal há tempos tentava ter um filho e procuraram uma clínica de reprodução assistida. Durante o tratamento o marido faleceu vítima de câncer, porém não deixou nada por escrito que autorizasse a utilização dos embriões excedentes. Em primeira instância o pedido foi negado pela falta de autorização e o processo aguarda o julgamento do recurso.

No fundo, o que o legislador tenta disciplinar nada mais é que o Direito Sucessório, pois a qualquer momento a viúva para ter direito à herança do falecido poderá usar desses recursos para conseguir o que a lei não lhe garantiu, dependendo do regime de casamento. Nesse ponto o julgador deve ser mais cuidadoso e minucioso. Por outro lado, o legislador tutela também o sagrado Direito à vida, que apesar da ciência afirmar que embrião não tem vida, a doutrina religiosa não é unânime e por isso os embriões excedentários não podem ser descartados. Então porque não autorizar sua utilização?

A ciência evolui e o homem brinca com coisas sagradas achando que é Deus e ao legislador resta tentar disciplinar essas novas relações jurídicas que envolvem direitos sagrados: vida e família.