Locação: abono pontualidade

Imóvel ainda é um bom investimento. Os que podem, além da residência própria, têm imóveis que geram renda através da locação. A locação é a cessão temporária do imóvel a um terceiro, seja pessoa física ou pessoa jurídica, mediante remuneração.

O contrato de locação é um contrato onde as partes podem, a princípio, dispor sobre a forma da locação, o valor a ser pago, o prazo. No entanto, a vontade das partes encontra limitações legais, pois essas não podem impor obrigações além daquelas permitidas legalmente e nem tampouco estipular renúncias de direitos.

A Lei 8.245 de 1991 rege as locações comerciais e residenciais e sofreu alterações em dezembro de 2009 através da Lei 12.112. As inovações visam dar maior celeridade ao processo judicial de despejo e adequar o contrato às práticas mercantis.

Uma das alterações foi a possibilidade de exoneração do fiador, o qual poderá fazê-lo por escrito, reportando-se diretamente ao locador e notificando o locatário de que não será mais o fiador do contrato de locação. Esta exoneração de responsabilidade por parte do fiador poderá ocorrer no caso de separação dos locatários, por exemplo. Se o fiador aceitou o encargo, pois levou em consideração a pessoa do marido e quem ficou na casa foi a mulher, o fiador poderá exonerar-se da obrigação. No entanto, responderá pelos encargos do contrato até 120 dias após a comunicação por escrito ao locador.

A Lei 12.112 trouxe algumas inovações, no entanto, velhas práticas ainda continuam no mercado, como por exemplo, o chamado abono pontualidade. Mas o que é abono pontualidade?

O abono pontualidade ou desconto pontualidade é o nome que se dá à previsão expressa, constante no contrato de locação, de um desconto caso o inquilino pague em dia o aluguel.

O abono pontualidade ou desconto é uma das soluções encontradas para evitar a inadimplência do locatário, se pagar em dia terá o desconto; se não pagar na data combinada, pagará o valor do aluguel sem desconto. Seria uma boa solução se no Brasil o número de inadimplentes não fosse tão grande e nossa legislação fosse mais rigorosa com o mau pagador.

Esse desconto, quando previsto, exclui do contrato a possibilidade de aplicação de multa se o locatário deixar de pagar o aluguel. A lei veda ao locador o uso do desconto com a multa se o locatário pagar o aluguel após a data combinada, por uma razão muito simples: o desconto nada mais é que uma multa prevista pela impontualidade. Se o locatário deve pagar 250 antes da data combinada e 300 após a data, é óbvio que pagou na realidade a multa de 50 pela impontualidade.

A jurisprudência já pacificou que o desconto tem natureza de multa moratória e, por essa razão, não podem existir, no mesmo contrato, a previsão de desconto e a multa moratória. A multa tem por objetivo impedir a impontualidade e não serve de fonte de renda para o locador. O objetivo do locador é receber o aluguel e fazer com que o locatário pague em dia até a data do vencimento.

Embora a prática seja proibida, não é incomum encontrar no mesmo contrato o abono pontualidade e a multa moratória, no entanto, esta última será considerada como inexistente, interpretando-se o contrato a favor do locatário, o qual poderá ainda ser indenizado se a cobrança for excessiva.

O locador deve evitar esse tipo de desconto pontualidade estipulando o valor justo do aluguel e optar pela multa moratória, evitando dores de cabeça futuras. As partes podem estipular as cláusulas que lhe convierem, desde que não contrariem a lei, e as cláusulas que visem excluir direitos serão consideradas nulas de pleno direito.

Na dúvida, antes de assinar o contrato, o melhor é sempre consultar um advogado.