O ano novo se inicia com algumas mudanças no setor imobiliário. A mais chocante e surpreendente foi o Decreto Lei sobre Direitos Humanos, que em um de seus artigos tentou colocar os grandes proprietários rurais em confronto direto com o MST, quando condicionou a concessão da liminar de reintegração de posse à conciliação prévia entre invasores e fazendeiros, tema interessante que será abordado oportunamente nesta coluna.
No final deste mês, dia 25 de janeiro, entrou em vigor a nova lei de locações, Lei 12.112 de 09 de dezembro de 2009, que divide opiniões: alguns especialistas no assunto afirmam que a nova lei trouxe equilíbrio entre as partes contratantes, outros que as pequenas empresas e o inquilino pessoa física serão diretamente afetados com a redução nos prazos para a retomada do imóvel pela ausência do pagamento.
As mudanças trazem realmente um equilíbrio contratual, pois em alguns casos a lei antiga beneficiava os maus pagadores que deixavam de pagar o aluguel em dia e contavam com 180 dias para desocupar o imóvel, prazo esse que começava a fluir após o trânsito em julgado da sentença, deixando que os proprietários suportassem os prejuízos pela demora. Com a nova lei o mau pagador será notificado para pagamento dos aluguéis em 15 dias, período em que deverá pagar o total dos aluguéis em atraso. Caso não o faça será obrigado a desocupar o imóvel em trinta dias, após a sentença de primeira instância, pois o recurso será recebido somente no efeito devolutivo; é o que dispõe o artigo 63 da Lei.
A ação de despejo ficou mais rápida e eficaz. Por um lado, aquecerá o mercado de locações, pois os proprietários de imóveis sentirão maior segurança na locação. Por outro lado, o inquilino que não é mau pagador, deverá realmente “sambar” para provar que deixou de pagar o aluguel por absoluto motivo de força maior, como o desemprego. Mas o tempo, sábio e bom conselheiro, saberá colocar e sedimentar a Jurisprudência a respeito do tema.
A figura do fiador tende a desaparecer e ser substituída pelo seguro fiança que ficará mais acessível a todos os que desejam alugar um imóvel. O fiador pode, mesmo durante a vigência do contrato de locação, deixar de sê-lo, se notificar o locador do imóvel. No entanto, ficará responsável pela fiança durante 120 dias a contar do recebimento da notificação. Esse foi realmente um ponto benéfico da lei, pois antes o fiador só se livrava do encargo após o término do contrato de locação.
Outro ponto interessante da nova Lei refere-se à separação do casal. A lei tornou obrigatória, nas locações residenciais, a comunicação da separação do casal ao locador e ao fiador, pois o contrato continuará automaticamente com aquele que ficar no imóvel; é o que prevê o artigo 12: em casos de separação de fato ou judicial, divórcio ou dissolução da união estável, haverá a obrigatoriedade da comunicação ao locador e ao fiador se houver.
Essa medida tem apenas e tão somente a função de informar o proprietário do imóvel, o qual não poderá opor-se à permanência do cônjuge ou companheiro que ficar no imóvel, no entanto, dá a oportunidade ao fiador de pedir sua desoneração, desde que comunique ao locador por escrito. Mesmo assim, permanecerá vinculado ao contrato pelo prazo de 120 dias a contar da data da notificação.
As mudanças são benéficas, pois aquecerão o mercado imobiliário e trarão mais responsabilidades para inquilinos, evitando os oportunistas de plantão, que a todo instante locam imóveis de qualquer forma e deixam de cumprir suas obrigações. Os pontos conflitantes tendem a ser melhorados com a sedimentação da jurisprudência a respeito do tema, mas ainda vale a boa e velha negociação na hora de alugar um imóvel. Na dúvida, antes de fechar um negócio, consulte seu advogado.
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